|
|
发表于 2024-10-16 06:40:36
|
查看: 7 |
回复: 0
发信人: lmhuang (终于能够睡个整觉了), 信区: RealEstate
标 题: 中国经济的未来十年热血沸腾！（转载）
发信站: 水木社区 (Fri Nov 22 10:21:39 2013), 站内
版上还在讨论或迷惑未来房地产走势的看看这个文章吧，很有收益
先说下自己总结的核心思想就是：
1. 房价增长幅度＞GDP增长幅度＞基准贷款利率
2. 人民币的发行基础是土地
3. 在经济保持持续增长的背景下，房地产—土地市场与土地财政——人民币币值稳定就能
形成一个完整的链条，成为中国经济体系的核心骨架
4. 上海自贸区的政治意义远大于经济意义
5. 未来最好的有3个行业： 互联网、地产、金融 (互联网地产、互联网金融、金融
地产——这也许是未来最好的三个行业)
BTW
本人也是一个DS，绝对不是多军，以前也不是空军，不过看了文章后，觉得如果看好未来中国经济不崩盘的话一定还得是看多房地产的，至少未来十年看多一二线城市房产。
**********************************************************
快年底了，也发点福利。
特别是三中全会即将召开。
外界对改革前景好象期望很大。
各种牛鬼蛇神都开始出来指点江山。
比如房价要涨要跌，股市如何如何，改革什么的如何如何。
众说纷纭如此等等。
鉴于众文盲大都看不透前景，说难听一点，即使三中全会开了，相关政策出来了——估
计很多人还会一片迷茫，什么政策可能实施，什么政策只是美丽的口号——政府光说不
练的事还少了了吗？
看不清是高度不够，是脉络不清晰。
正好兄弟最近有点闲空，可以帮大家理理思绪。
年底贺岁强贴《经济的逻辑》正式开讲。
兄弟保证，这个或许可以比《你所不知道的冰冷经济真相》精彩一点点。
＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆
首先请听课的文盲们拿出你的钱包——从中任意抽出一张钞票——呵，不是要交给我，
而是请你凝视5秒钟，然后回答一个问题：人民币发行靠什么支撑信用？
把人民币搞清楚了，对中国经济才有个基本的脉络。
今天第一课也就是经济逻辑的第一个链条就讲人民币。
2012年，中国M2也就是广义货币发行量突破100万亿，成为世界上发行量最大的货币。
而当年的GDP不过51.7万亿。
货币发行量/GDP接近2——也就是我们创造1元的财富就发行了2元的钞票。
而同期CPI（通货膨胀指数）不到3%。
为什么？
看过《你所不知道的冰冷经济真相》也许会拿出货币蓄水池的理论来解释这个现象。
这个只是硬币的一面，而硬币的另一面就是：人民币发行靠什么支撑信用？
如果把这个问题再发散一点，还可以延伸一系列的问题：人民币的基础是什么？
为什么人民币能成为世界上发行量最大的货币而其他货币（比如美元、欧元）不行？
人民币还有多大的潜力？
更尖锐一点：人民币在什么情况下才会崩溃？
简单回顾一下货币的历史。
货币也称为一般等价物。
在很长一段时间里，扮演货币角色的是贵重金属。
后来发行成本更低、使用更方便的纸币替代了金属货币，不过纸币发行一般都要以贵重
金属作为信用储备，一直到20世纪中期，全世界货币发行的基础都是金本位或者银本位
。
20世纪中后期，情况发生了变化。
70年代美元与黄金脱钩，接着全世界大多数国家货币纷纷与贵重金属脱钩——黄金、白
银逐渐退出在货币发行中举足轻重的舞台，成为普通的商品。
为什么全世界货币都逐渐与贵重金属脱钩？
原因无非有2种，第一，所谓的贵重金属除了装饰性作用外，在现代工业体系中作用并
不大——也就是其本身的价值很有限；其二，也是最关键的，黄金、白银地球上储量不
高，生产难度大，有限的黄金、白银储备越来越无法支撑越来越大的社会财富。
举个简单的例子：假设黄金国际市场的价格是300元/克，某经济体拥有1克黄金储备，那
该经济体能够发行最大量的货币就是300元，如果社会财富增长到3000元的时候——也就
是必须发行3000元货币才能保证流动性不出现问题，那么该经济体或者在国际市场上收
购10克黄金，或者就把金价在经济体内拉到3000元/克——不管那种方法对经济的后果都
是灾难性的。
目前全世界的黄金储备不过20万吨，有兴趣的同鞋可以自己计算一下按照当前金价大致
可以发行多少货币，我不用算就可以知道——全世界黄金运到中国，连目前中国货币发
行量的一半都支撑不了。
货币与贵重金属脱钩后，货币的信用靠什么来支撑呢？
大致是两种方式；落后国家靠资源，发达国家靠技术。
一个经济体没有技术优势，你就只能拿资源来支撑货币信用，比如石油、粮食、煤炭等
等——别人愿意持有你的货币唯一的理由只能是可以买到你不可再生的资源，或者是代
表资源的初级加工品。
很吃亏是不是？
没办法，落后就得吃亏。
如果一个经济体你有技术优势，你就很占便宜了，你可以用技术来支撑货币的信用，用
凝结技术的商品换回大量的资源。
典型的例子就是日本。
最牛逼的货币是美元，美元有双重保障。
支撑美元信用的不仅仅有全世界最优秀的技术，还有全世界最需要的资源——石油——
牛逼的是这个石油还是别人的资源。
70年代，美元与黄金脱钩后，与石油输出组织欧佩克签定了一个协议——就是欧佩克所
有的石油销售只能是用美元结算。
这个协议的意义就是，欧佩克用全世界60%的石油储备为美元的信用背书！
有这个协议在，哪怕美国国内经济出现问题，美元的基础都坚不可摧，至少在未来50年
内都是最安全的避险货币。
美国的对外军事力量很大程度上都是维护这个协议作为第一原则。
对未来感到悲观的同鞋就给孩子换点美刀吧。
过去20年，美国在海湾打了两场战争，央视拉来一大批所谓的专家鼓吹什么美国的目的
是为什么掠夺伊拉克的石油等等。
真他妈扯淡——只要欧佩克所有的石油销售是用美元结算，所有开采石油什么的都是在
给美元打工——也就是美国明明都是老板了，央视非要说这个老板还想做看门人的活。
事实也是如此，伊拉克变天后，在伊拉克拿到开采石油权利最多是恰恰是中石油，不过
巨额投资后换回来的却是一个血汗工人的身份。
闲话少说，我们回过头来开始谈谈人民币。
＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆
＆＆＆＆＆＆＆ 人民币的前身是边币，也就是陕甘宁边区发行的货币。
那时的TG很穷，根本没有黄金或者外汇储备，所以这个货币发行的信用就是最原始的粮
本位。
这种粮本位体系在TG对农村严密的控制下表现出惊人的潜力。
3年内战，多少还有些家底的国民政府仅仅撑了2年，财政就基本崩溃，而TG还有余力且
将剩勇追穷寇，红旗插遍全中国。
想想都令人唏嘘不已。
说两个典型例，1947年，国民政府以5亿美元的外汇储备加上将近1000万两的黄金储备—
—有兴趣的同鞋可以自己计算一下，这两项在40年代的购买力——准备废除法币，发行
金元券。
结果在投机者的阻击下，金元券很快崩溃。
2年后，TG进入上海，结果也遭遇几乎同一批金融投机者的阻击，TG当然没有2年前国
民政府那样雄厚的黄金与外汇储备，但是TG却有对广阔农村强有力的动员能力，结果就
是TG从农村调动了天文数字的物资：粮食、食盐、煤炭，硬生生的砸得金融投机家们倾
家荡产——史称：两白黑战争，以TG大获全胜而告终。
49年后，人民币坚定不移的执行粮本位体系。
为了维护这个体系，设计了统购统销制度。
所谓的统购统销制度就是农民的粮食统一由政府收购，也统一由政府出售，政府成了最
大的也是垄断的地主，收购多少、收购价格什么由这个地主说了算——农民没有任何发
言权。
这种制度促成了对农村对农民最残酷的掠夺，正是这种掠夺才使国家获得了迅速建立工
业体系的启动资金，也正是这种掠夺直接导致了3年大饥荒，几千万人饿死。
天下没有免费的午餐，49年后，TG一边能够打一场现代化的战争（韩战），一边又能创
造几年内在一穷二白的基础上建立工业体系——被誉为社会主义体制下的“奇迹”，这个“
奇迹”的下面是数千万累累的白骨与冤魂。
文革后，家庭联产责任承包制替代了统购统销制度，农民终于可以喘口气了，但是粮本
位体系却没动摇。
直到到1987年。
1987年深圳拍卖出让第一块土地。
这是一个标志性的事件，从这一天起，中国的货币体系从粮本位逐渐向土地本位过渡。
为什么人民币要从粮本位转向土地本位？
原因很简单：有限的粮食无法支撑越来越大的社会财富，粮本位无法实现国家现代化升
级。
举一个最简单的数据。
2012年我国粮食总产量不过5.89亿吨，换算成人民币不到10万亿，而同期我国货币发行
量已经突破100万亿，显然，粮本位已经远远无法支撑越来越多的社会财富。
而土地本位就不同了，在公有制下全国土地都归国家所有（虽然理论上也有集体土地，
但是集体土地禁止交易，在国家征收集体土地时，集体基本没有什么议价能力），土地
资源丰富，而且土地价值高，支撑货币发行有相当大的潜力。
现在可以给大家普及一个基本常识——目前人民币发行的信用基础是：土地。
为了顺利实现人民币信用基础的转型，90年代，老朱制定了3个关键政策促进土地市场
的迅猛发展： 94年分税制 95年土地出让金归地方所有 98年取消福利分房与银行对个人
买房提供按揭。
这3个政策建立了这样的逻辑：地方政府你别指望税收收入了，去卖地皮吧，地皮卖出
去后怎么办？
盖楼卖给消费者——我已经取消福利分房创造出巨大的“刚需”，也让银行用按揭放大了消
费者的购买力。
2002年——2012年是外汇储备增长最快的10年是人民币发行最快的10年是土地市场最红
火的10年是房市发展最快的10年为什么人民币10年增发6倍，超过GDP2倍却没引发恶性
通货膨胀？
最根本的原因就是：10年政府释放了价值数十万亿的土地，在这些土地上盖了数十万亿
的房子，土地+房产吸纳了超发的货币。
甚至可以这样理解：当政府释放了数十万亿的土地+数十万亿的房子（巨额的物资）后
，如果不发行巨额的货币，市场就会出现严重的通货紧缩，经济发展就无法持续。
现在我们可以明白社会主义经济的特点：在公有制背景下货币是以国家全部资源为支撑
。
这就决定了社会主义经济体政府货币发行潜力远超过资本主义经济体，对经济的控制能
力也远超过资本主义经济体。
典型案例：前苏联崩溃后，卢布信用也突然崩溃。
一个重要的原因就是其货币发行的公有制基础被抽走了（国家大部分资源私有化了，无
法给货币提供支撑）。
再说说中国特色的市场经济：中国是非完全市场经济，是对关键要素（资源、资金）管
制背景下的市场经济，这种管制或者国家直接控制或者通过国有企业垄断控制，这一方
面加强了对经济的控制力，另一方面形成一种独特的利益链——越靠近要素的产业利润
越高（这种管制也是权力能够寻租的体制基础）。
在这种管制体制下，土地市场化就成了货币发行的最主要的基础。
现在我们得到第一个结论：人民币的发行基础是土地。
土地市场化（土地释放）的过程也是人民币增发的过程。
只要政府还有足够的土地出售，同时资本市场也愿意购买土地，人民币的信用就有可靠
的保证。
在这个意义上，只要政府不断释放土地，货币增发就是一种必然。
而且这种增发不会引发恶性的通货膨胀。
明白了经济逻辑的第一个链条：人民币的信用基础，下面我们来看看第二个链条：土地
市场与土地财政。
＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆
三中全会的事情不要急，不把经济逻辑与链条输理清楚，你们怎么可能知道改革的真正
路径与方向？
大规模的土地出让是公有制基础下的中国特色经济现象。
这种经济现象在90年代的分税制以及中国城市化进程的背景下发展成中国经济不可或缺
的土地财政。
最近有个所谓的383方案炒得很火，据说方案设计者是很器重的某位智囊。
我对这类小道消息一般都没多大兴趣，简单的用逻辑分析就知道这个方案也就最多是个
方案而已——比如：推动集体土地入市，推动国有土地与集体土地同地同权等等。
可能吗？
嗯，土地财政在最近几年中确实饱受诟病，一大批专家出来呼吁什么——土地财政让房
地产绑架了地方政府，要想房地产调控有效果就必须取消土地财政。
愿望很好，但是可能吗？
随便举一组数据：2012年，地方土地出让收入3万亿，关联房地产税收1万亿。
而同期全国公共财政收入11.7万亿（不含土地收入）。
别看这个11.7万亿盘子很大，但是架不住花销也多啊，比如社保，目前国家在社保上面
每年大致财政要补贴不到2000亿，就这2000个亿已经让财政吃不消了，延迟退休的风声
频频出来这不是没有原因的。
可以想象，一旦土地财政的收入大幅度下降，期望通过公共财政收入来弥补这块高达3
—4万亿的缺口，是完全不现实的。
所以，基本可以得出第一个结论：土地财政虽然饱受诟病，但是，它在地方财政中的支
柱性地位在很长一段时间内都不会变化，甚至，国家的经济改革——特别是土地改革基
本前提就是不能动摇土地财政的地位。
而且土地财政在中国经济的作用还不仅仅是绑架了地方政府主要收入这么简单。
土地财政在中国经济至少有3个关键作用：人民币的信用基础。
我们的国土资源部长可以说是央行行长的后台老板，人民币还有多大的发行潜力，人民
币能否保持币值稳定，国土资源部比央行更有发言权。
地方债务的抵押物与还款保证。
目前地方债务公布出来的已经超过20万亿。
如此庞大的债务，其主要抵押物是土地，还款保证则只能靠土地财政。
土地财政一旦取消或者受到大的冲击，全国80%的地方政府立刻变成第二个希腊。
吸引投资或者招商引资的基础。
目前我国税收以间接税为主，也就是税负直接承担者是企业，高额的税负以及主要由企
业承担的税收体系却能吸引海外与民间持续的投资热情——主要的原因在于地方政府能
给予大型企业巨额的土地补贴。
有兴趣的同鞋可以自己去搜索一下，现在地方政府招商引资不给企业或者投资者弄块（
低价甚至是免费的）地皮——个地的招商局基本可以解散了。
对企业而言，我投资企业或者项目不赚钱没关系，只要有块几百亩的地皮就足以获得丰
厚的利润了。
而地方政府为什么能够用土地补贴企业——根本原因还是在于有土地财政的收入为支撑
。
民间投资对经济重不重要？
那是怎么形容都不过分——拉动经济三架马车，我国主要靠投资拉动，一旦民间投资萎
缩，仅靠政府投资，中国经济早熄火了。
土地财政是一种工具。
工具本身不应该给予价值好劣判断，关键是使用工具的方法。
未来可预期的是：土地财政的使用中央可能会更多要求地方向民生倾斜（保障房、社保
等） 现在我们可以得到第二个结论：土地财政在中国经济体系的地位不可动摇。
明白了经济逻辑的第二个链条：土地市场与土地财政，现在我们再来看看经济逻辑的第
三个链条：房地产。
土地是支撑人民币信用的基础。
房地产又是支撑土地市场与土地财政的基础。
没有房地产市场就没有土地市场与土地财政。
那么，房地产这面红旗还能扛多久？
＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆
＆＆＆ 本来按照进度今天应该讲房地产的，看到有些人提出质疑，那么我就先回答一
些问题：关于人民币的信用基础：有人提出来，人民币的信用基础是外汇储备。
我首先想问问质疑的人：你都认真听课没有？
人民币从一开始都是一种资源本位的货币。
TG从边区政权开始，就不曾拥有过什么外汇储备。
也就是最近10来年，中国加入世贸后，我国的外汇储备才急剧增加，好吧，就算现在中
国外汇储备世界第一，大致是3.6万亿左右，换算成人民币不过20来万亿，与我们广义货
币供应100万亿的大盘子相比实在算不了什么。
关于人民币的信用基础是土地。
这个土地有狭义与广义的区别，狭义的土地仅仅指目前国家通过招拍挂出让的土地，这
个土地意义简单的说是地皮。
这个地皮一般用途是盖楼或者建设工厂，而广义的土地包括土地下面的矿产资源与土地
上面的劳动力资源——中国出口的商品实际就是土地下面的矿产资源+土地上面的劳动力
资源结合的初级加工商品。
狭义的土地——地皮是人民币国内信用的基础，广义的土地是人民币对外的信用基础。
＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆＆
＆＆ 关于房地产，先驳斥一下最近几年流行的泡沫论。
房地产有没有泡沫，我不知道，不过看了最近几年一些流行的观点，感觉却不大靠谱。
持有泡沫论的专家其论点无非是一个房价收入比。
比如，国际上居民与房价的收入比一般是6——也就是一个家庭6年的收入能够买一套房
子是合理的，而中国特别是大城市，房价收入比已经达到几十——所以房价泡沫严重。
这些所谓的专家大概是洋墨水喝多了，不研究中国的具体情况，关在书斋里闭门造车一
些所谓的“经济模型”就出来胡说八道。
在国外特别是发达国家，其城市化已基本完成，城市人口固定。
在这样一个静态的环境中，算房价收入比是合适的，而中国正处于城市化进程中，外来
人口如同潮水一样涌进城市，城市几乎每年的人口数量都在变化，特别是房地产领域，
在大中城市买房的人群超过50%以上都是外来人口（在一线大城市。
60%的房子是外地人在购买），你不计算这块最大外来买房人群收入，却用当地居民收
入来推算房价收入比，靠谱吗？
房地产市场的根本在于需求。
房地产市场的需求大致分为：刚需、改善性需求、投资等三部分。
我们首先来研究刚需，广义的刚性需求包括：城市化进程需求（外来人口）、新增人口
成家（结婚）、生活方式变化（如离婚、三代人分家）、小孩读书等等。
其中，前两者是新增家庭（户数）的绝对增量，后两者是现有家庭（户数）的存量裂变
产生的相对增量。
首先是绝对增量：虽然我国的分配体系对国民不利，但是有2个因素决定了未来8-10年农
民工收入可能有较大的提升，其一，用工荒让一线工人的收入大幅度增加（这个问题在
后面将专门分析原因）。
（未完）
https://www.jiu-huo.com/index.php?_m=mod_product&_a=view&p_id=248 |
|
