中国房价拐点时间

eulattrid

　　中国房价拐点时间
　　2014-2-21
　　
　　上图是美国数据，美国人购买第一套房子的平均年龄是在其31岁的时候。
　　而国内的购房年龄数据统计显示，中国人购买第一套房子的平均年龄是在27岁左右。因为大学毕业一般是24岁，到27岁时已经毕业和工作了三年，再加上面临结婚买房等压力，中国人一般在27岁这个年龄购买第一套房子。27岁的人口被称为潜在购房人口。
　　
　　（1）从出生人口看房价拐点在2017年左右
　　上面是中国历年出生人口，上图显示1985-1990年是中国第二个出生人口高峰，这些人27岁购买第一套房对应的时间点是2012-2017年；因此，2012-2017年，中国潜在购房人口还处于高峰时期。而进入1991年以后出生人口减少，往后推27年也即2018年以后中国潜在购房人口亦将下降。因此，仅仅从潜在购房人口判断，中国房价拐点向下应该在2017年左右。
　　（2）从利率拐点和政策拐点来看，房价拐点向下可能提前
　　从利率走势来看，随着美联储退出量化宽松货币政策（QE），利率上升的拐点已经到来。
　　2013年5月以来，美联储就宣扬淡出QE，2013年12月和2014年1月分别宣布月购债规模缩减100亿美元至650亿美元，从而将长期国债购买规模从450亿美元降至350亿美元，将抵押贷款支持证券购买规模从400亿美元降至300亿美元。
　　
　　美联储缩减长期国债购买规模，导致美国长期国债价格下跌，10年期国债收益率自2013年5月以来呈上升趋势。美联储缩减QE也影响到中国，中国10年期国债收益率和银行间同业拆借利率从2013年5月开始也进入上升通道，利率中枢抬高，融资成本增加。现在的银行间同业拆借利率已经超出了2007年和2008年上半年中国实行偏紧货币政策遏制经济过热的时期，资金价格不可谓不高。银行间同业拆借利率由于银行违约风险较低，融资期限较短，目前该利率水平都达到4%的水平，那么非金融企业的融资成本肯定要高于4%，其融资成本压力不可谓不大。例如，2014年2月的温州地区民间借贷综合利率就已升至20.57%。
　　
　　现在不少人买房是贷款的，即首付30%，贷款70%。他们大多在房价高企的时候买房，房贷负担很大，自己周边应该有不少朋友就是“榜样”。随着美联储退出QE和中国债务高企导致违约风险上升，借贷利率将上升。由于中国已经在2013年7月实行了利率市场化，因而房贷利率也将随市场利率上升，买房贷款的利息支出将增加，这将减少潜在购房需求。
　　而且，利率上升也会导致房地产开发商融资成本上升。房地产建设周期一般有1-2年，包括拿地征地时间甚至更长。房地产是资金密集型行业。房地产开发商是自己垫部分钱，然后拿地到银行抵押贷款融资开发房地产。由于房地产开发周期长，而利率上升势必会加大房地产开发商的融资成本和资金周转压力。那些囤房的房地产商只能靠抛房来解决其资金压力。而抛房势必会导致房屋供应增加，而房屋潜在需求又在减少，这样势必会导致房价下行。
　　美联储在1月28至29日货币政策会议纪要中强调，若美国经济增长前景不出现重大挫折，美联储将会继续维持当前缩减QE的步伐。因此，预计美联储年内六次会议将以每次会议缩减100亿美元月购债规模的速度逐渐退出QE。美联储QE是通过到二级市场购买美国长期国债和长期住房抵押贷款债券实现的。因此，未来美国长期国债没有美联储这个超级买家托盘，长期国债价格势必下跌，这意味着美国长期利率将进入上升趋势。
　　
　　目前美国10年期国债收益率在3%左右，而正常情况下应该是5%左右，回归正常情况意味着将上升2个百分点。美国10年期国债收益率是利率定价的基准。1986-1990年，美国10年期国债收益率仅上升1个百分点，日本央行基准贴现和贷款利率就上升了约3个百分点，日本央行加息直接刺破了日本房地产价格泡沫。1991年日本住宅用地价格指数达到顶峰即126点，到2013年跌至62点，下跌50.8%。日本住宅用地价格腰斩，房价恐怕也是熊样。
　　
　　2003年-2006年，美国10年期国债收益率仅上升0.77个百分点，而美国联邦基金目标利率就提高了将近4个百分点。美联储加息也直接刺破了美国房地产价格泡沫。2006年美国标普/凯斯-席勒全国房价指数达到顶峰的188点，到2012年跌至132点，下跌30%。
　　2013年6月和2014年1月全球股市普跌，中国闹钱荒，就是利率飙升带来的结果。这只不过是利率飙升带来的资产价格下跌的预演罢了。
　　如果某个城市没有实体产业支撑，那当地的房价上升基础更不牢靠。因为没有实体产业，意味着不能够带来足够的就业机会。而没有就业机会就没有收入，没有收入来源又拿什么来买房。这就会导致该城市潜在购房需求下降，潜在购房需求的减少将进一步导致这些城市房价的下跌。正如鄂尔多斯房地产业靠煤炭产业兴旺而起来，随煤炭产业萧条而房价下跌一样。美国汽车之城底特律破产也是美国汽车产业不敌德日，美国通用汽车差点破产，美国汽车产业不如以前所致。
　　从下文附件“2014年1月份全国主要城市房价排名”来看，2014年1月中国房价环比下跌的城市不少。随着房价下跌的城市增多，那么原来一致看多房地产的人也会看空房地产，手中有多套房子的人也会赶紧出手，这会进一步增加房地产供应。而中国人买房是认为房子有升值空间，指望房价上涨，所谓买涨不买跌。现在看到房价下跌的城市增多，恐怕潜在买房的人也会心里盘算，觉得现在买房恐怕不划算，观望下再看。这样又会加剧房地产供应过剩，房价下行压力又会加大。中国各地随处可见工地造楼，中国房子盖的并不少。中国住房和建设部的统计就显示，中国城镇和农村人均住宅建筑面积已达30平方米，相当于三口之家房子面积在90平方米左右，这样的房子并不小，说明存量房源是很大的。中国房地产行业的问题不是房子少而需要多多盖房的问题，而是房子因财富悬殊而分配不均的问题！房子掌握在少部分人手里！
　　而从政府政策来看，有三大政策与房地产价格走势相关。一是2013年中央经济工作会议提出的2014年第一大任务即保障中国粮食供应。二是建立健全不动产统一登记制度。三是2013年十八届三中全会提出的房地产税征收。
　　首先看保障中国粮食供应。粮食供应，主要靠耕地，没有耕地，技术再发达也产不出粮食。因此中央政府一再强调18亿亩耕地红线必须死守。这就意味着，现在地方政府靠卖地增收的路子随着地越卖越少而面临瓶颈。那么，怎么解决地方政府的收入来源呢？如果不解决地方政府财源这一问题，那么18万亿元的地方债务就无法偿付，中国债务危机不爆发才怪呢！办法就是四个字，开源节流。
　　十八届三中全会提出的节流改革方案是将现在地方政府承担的社保支出转移到中央政府，以及李克强2013年上任伊始提出的约法三章即不新盖楼堂馆所，不增加人员编制，不增加三公开支，以及习近平提出的厉行节约的八项规定。
　　而开源方案就是让地方政府从卖地转向征收房地产税。第一步就是建立不动产统一登记制度，这样地方政府才能搞清楚谁谁有几套房，哪些房要征税。不动产登记，一是可以解决征税的税基问题，二是可以帮助反腐，因为贪官拥有多套房是不争的事实，前铁道部长刘志军不就是有374套房么。为了避免地方长官对房地产税征收的阻扰，因为他们可能有多套房，也面临被征税的可能，所以中央政府提出探索实行官邸制来解决这一问题。
　　明确了房地产税的征税对象后，第二步就是明确房地产的税率。以美国为例，全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源。从目前的情况来看，美国大部分地区房产税的税率维持在0.8%～3%之间，并以1.5%左右的税率水平居多。
　　美国的房地产税是按照房子市值征收的。也就是说，房价涨的越高，无论房主是否卖房，都要向政府按房子市价的0.8%～3%来向地方政府缴纳房地产税。举个例子，现在上海房价均价是3万元/平米，100平米的房子是300万元。按照2%征税是6万元（折合每月5000元），假设今年上海房价上升20%，那么房子增值到360万元，按照2%征税是7.2万元（折合每月6000元）。仅房地产税这一项支出就达每月5000-6000元。而每月5000-6000元可以在上海繁华的市区租到精装修的房子。
　　你会说，既然房子要征房地产税，那么转嫁到租客上不就可以了么？问题是，原来囤房不租不售的人，也开始为了给自己减轻税负负担，或者抛房，这会打压房价，或者将房子出租，这会增加租房供应，打压租房租金。经济学中，垄断厂商才能提价，而消费者只能接受它的提价。而对于房地产和租房这样的竞争性行业，恐怕涨房租只会导致房子没人租吧。因为它的竞争对手会以更低的租金抢走租客，这就是市场经济。这也就是十八届三中全会提出的让市场在资源配置中起决定性作用的题中之义。
　　因此，保护耕地、建立不动产登记制度和征收房地产税这三大政策一旦完善，也即所谓的房地产长效调控机制出炉，那么房地产业的好日子恐怕就到头了。因为高层很明白，房地产绑架了银行，使得银行坏账风险增加；房地产绑架了中国产业升级，因为高房价导致中国老百姓口袋里的钱大部分用于还房贷或房租，而用于其他方面的消费支出较少，导致其他产业因需求不足而无法升级；房地产最终绑架了中国经济！像中国北上广这样高达20倍的房价收入比，相比国际合理的3-6倍房价收入比，显得高处不胜寒啊！
　　【李嘉诚甩价抛楼、香港楼市已渐显熊态】香港部分大型地产商近日开始大手笔低价抛楼，包括长江实业与新鸿基地产在内的香港龙头地产商，也先后加入降价甩楼的队伍中，部分业内人士也表示，“双辣招”造成当地豪宅交易大量萎缩，香港楼市已渐显熊态。评：李嘉诚不断抛售其内地和香港地产，表明人家不看好内地和香港房价后市走势。春江水暖鸭先知，李嘉诚凭借他们的信息来源和对市场的判断力，果断出手手中房产，足以对当前拼命买房的人加以警示！
　　附件：2014年1月份全国主要城市房价排名
　　
　　
　　
   
   
   
   
   
   
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